大阪地方裁判所 昭和６３年（行ウ）５４号 判決
主文
原告らの本件各訴えをいずれも却下する。
訴訟費用は、原告らの負担とする。
事実
第一 当事者の求めた裁判
一 原告
１ 被告が昭和六三年三月一六日付けで別紙当事者目録記載の者に対してした同目録記載の権利変換処分のうち、借地権に関する部分を取り消す。
２ 被告が右同日付けで原告清水利明に対してした別表九記載の権利変換処分を取り消す。
３ 被告が右同日付けで原告清水芳に対してした別表一〇記載の権利変換処分を取り消す。
４ 訴訟費用は、被告の負担とする。
二 被告
１ 本案前の答弁
主文と同旨。
２ 本案に対する答弁
（一） 原告らの請求をいずれも棄却する。
（二） 訴訟費用は、原告らの負担とする。
第二 当事者の主張
一 請求原因
１ 被告は、都市再開発に基づき、摂津市千里丘一丁目及び同市千里丘東一ないし三丁目の各一部を施行地区とする摂津都市計画事業千里丘駅前第一種市街地再開発事業（以下「本件事業」という。）を施行する施行者であり、原告らは、いずれも本件事業の施行地区内に土地を有するものである。
２ 被告は、いずれも昭和六三年三月一六日付けで別紙当事者目録記載の者（以下「奥野ら八名」という。）に対して同目録「処分の内容」欄記載の、原告清水利明に対して別表九記載の、原告清水芳に対して別表一〇記載の各権利変換処分をした。
３ しかしながら、被告が奥野ら八名に対してした右処分のうち借地権に関する部分（以下「処分甲」という。）及び原告らに対してした右処分（以下「処分乙」という。）は、次のとおりいずれも違法である。
（一） 原告らは、別紙一覧表記載のとおり、その共有にかかる土地を奥野ら八名に賃貸していた。
（二）(1) 原告らと奥野學、古川一男、今川帝子及び豊田洋三との間には、いずれも右の土地賃貸借に関して公正証書が作成されているが、右公正証書中には「賃借人は、賃借土地が、公用負担として、買上となり、又は収用、若くは使用せられる場合には、賃貸人に対し、本契約上の権利を主張することなく、速やかに賃借土地を返還しなければならない。」との特約がある。
(2) 原告らと濱田長藏及び中川孝との間には、いずれも前記土地賃貸借に関して契約書が作成されているが、右契約書中には「賃借人ハ本契約地ガ賃貸人ノ意思ニ由ラズシテ政府又ハ公共団体ノ事業若シクハ其他ノタメニ該土地使用上支障ヲ来スコトアル場合ハ賃借人自ヲ之ガ措置ヲナシ之ニ依ツテ生ズル損害ハ賃借人之ヲ負担スベシ。」との特約がある。
(3) 原告らと脇田ヌイとの間には、前記土地賃貸借に関して契約書が作成されているが、右契約書中には「本契約存続中と雖も公共事業等のため本土地が買上げとなり、又は収用せらるる等の場合には賃借人は本契約の権利を主張することなく速やかに賃借土地を賃貸人に返還すべきものとする。」との特約がある。
(4) 原告らと辻源繊維工業株式会社との間には、前記土地賃貸借に関して公正証書が作成されているが、右公正証書中には「本契約存続中ト雖モ公共事業等ノ為メ本土地カ買上ケトナリ又ハ収用セラルル等ノ場合ニハ賃借人ハ本契約ノ権利ヲ主張スル事ナク速ニ賃借土地ヲ賃貸人へ返還スヘキモノトス。」との特約がある。
（三） したがって、奥野ら八名は、右の各特約（以下「本件特約」という。）により、本件事業の結果、原告らに対し、賃貸借契約上の権利を主張できなくなった。
（四） ところが、処分甲及び処分乙（以下これらを合わせて「本件各処分」という。）は、奥野ら八名について借地権を認め、これを前提として権利変換処分をした。
（五） このように、本件各処分には、本件特約の解釈を誤った違法がある。
４ よって、原告らは、本件各処分の取消を求める。
二 本案前の答弁の理由
１（一） 原告らは、昭和六三年二月四日付けで都市再開発法八三条二項に基づいて本件事業に関し、被告に対して請求原因３（一）ないし（三）と同旨の意見を述べたが、被告は、同年三月一日付け通知書により、原告らの右意見を採択しない旨通知し、右通知書は同月二日頃原告らに到達した。その後、被告は、昭和六三年三月一六日付けで本件各処分を行い、処分乙は同月一七日に原告らに、処分甲は同日頃に奥野ら八名にそれぞれ到達した。
（二） ところで、本件各処分の取消を求める訴えは、地方自治法二五六条により、審査請求をした後でなければこれを提起することができないが、右審査請求は処分があったことを知った日の翌日から起算して六〇日以内にしなければならない（行政不服審査法一四条一項本文）。これを本件についてみるに、右（一）の事実関係に照らせば、原告らが本件各処分を知ったのは、処分乙の通知を受けた昭和六三年三月一七日と認められるから、原告らは、同年五月一六日までに本件各処分に対する審査請求をしなければならなかったものである。
（三） 原告らが大阪府知事に本件各処分に対する審査請求をしたのは、昭和六三年六月四日である。
（四） このように、本件各処分に対する審査請求は、法定の請求期間経過後になされた不適法なものであるから、原告らの本件訴えは、適法な審査請求前置を経たとはいえず、いずれも不適法である。
２ 権利変換処分は、権利変換を受けた者に対し、個別的に行われる処分であるから、原告らは、当該処分に違法があると考えたならば、処分乙の取消を求めれば足り、それ以上に奥野ら八名に対比する処分甲の取消を求める必要性はないから、処分甲の取消を求める原告適格を欠く。また、右１のとおり、原告らの審査請求は、法定の請求期間を徒過した後になされたものであるから、処分乙はすでに確定し、原告らにおいてもはや不服申立ができない状況にある。したがって、このような処分乙の取消を得るために奥野ら八名に対する処分甲の取消を求めることはできないから、原告らの右訴えは、訴えの利益も欠くものである。
３ よって、原告らの本件各訴えは、いずれも不適法である。
三 本案前の答弁の理由に対する原告らの認否及び反論
１ 本案前の答弁の理由１について
（一） 同（一）のうち、処分甲が奥野ら八名に到達したのが昭和六三年三月一七日頃であることは知らない。その余の事実は認める。
（二） 同（二）のうち、地方自治法や行政不服審査法にそのような規定があることは認め、その余は争う。
（三） 同（三）の事実は認める。
（四） 同（四）は争う。
２ 本案前の答弁の理由２及び３の各主張は争う。
３（一） 原告らが処分甲を知ったのは、昭和六三年五月一二日である。
（二）(1) 原告らは、次の理由から、処分乙に対しては審査請求を前置することなく、直ちに取消訴訟を提起できるものと考えていた。
（ア） 原告ら訴訟代理人は、原告清水利明の質問に対し、審査請求を前置することなく取消訴訟を提起できる旨回答をした。
（イ） 処分乙の通知書には、同処分につき審査請求ができる旨の教示はあったが、審査請求を前置しなければ取消訴訟を提起できないとの注意は記載されていなかった。
（ウ） 都市再開発法には、審査請求前置を定めた規定はなかった。
（エ） 建設省都市局都市再開発課が監修した都市再開発法の解説書にも審査請求前置の説明はなかった。
(2) そこで、原告らは、審査請求をすることなく、昭和六三年五月二三日に大阪地方裁判所に本件各処分の取消を求める訴えを提起したが、同年六月二日に地方自治法二五六条の存在に気付いたため、同月八日に右訴えを取り下げた。
(3) その後、原告らは、昭和六三年六月四日に大阪府知事に本件各処分に対する審査請求をした。
(4) 右の事情のもとでは、原告らが処分乙のあったことを知った日の翌日から起算して六〇日以内に審査請求をしなかったことにつき、行政不服審査法一四条一項但書所定の「やむを得ない理由」がある。
（三） したがって、原告らは、本件各処分につき、いずれも適法な審査請求を経ている。
４ 前記のとおり、処分甲によって奥野ら八名に対して認められた借地権に相当する部分は、本件特約によってすべて原告らに帰属されるべきである。したがって、本件では処分甲が取り消されれば、論理必然的に処分乙も取り消されるという関係があるから、原告らは、処分甲の取消の訴えを求める原告適格ないし訴えの利益がある。
四 原告らの反論に対する被告の認否
１ 原告らの反論３について
（一） 同（一）の事実は否認する。
（二） 同（二）(1)ないし(3)の各事実は認める。同(4)の主張は争う。
（三） 同（三）の主張は争う。
２ 原告らの反論４は争う。
五 請求原因に対する被告の認否
１ 請求原因１及び２の各事実は認める。
２ 請求原因３冒頭部分の主張は争う。同（一）及び（二）の各事実は認める。同（三）の主張は争う。同（四）の事実は認める。同（五）の主張は争う。
六 被告の主張
１（一） 本件特約は、奥野ら八名の賃借人は、権利変換処分があった場合には、従前の土地について従前の権利を主張できないという趣旨であり、権利変換処分後の同人らの権利については特に言及していない。
（二） また、仮に本件特約が、賃借土地が公共事業等のために買収され、又は収用される場合に当該借地権が消滅する旨を規定したものであれば、本件特約は、借地法二条、五条に違反し、かつ明らかに借地権者に不利な契約であるから、同法一一条により無効となる。
２ このように、本件特約の存在にかかわらず、権利変換処分によっては、奥野ら八名の借地権は消滅しない。
３ したがって、被告のした本件各処分には何ら違法はない。
第三 証拠（省略）
理由
一 処分乙の取消を求める訴えについて
１ 次の事実は、いずれも当事者間に争いがない。
（一） 原告らは、昭和六三年二月四日付けで都市再開発法八三条二項に基づいて本件事業に関し、被告に対して請求原因３（一）ないし（三）と同旨の意見を述べたが、被告は、同年三月一日付け通知書により、原告らの右意見を採択しない旨通知し、同通知書は同月二日頃原告らに到達した。
（二） 被告は、昭和六三年三月一六日付けで原告らに対し、処分乙をし、同処分は同月一七日に原告らに到達した。
（三） 原告らは、昭和六三年六月四日に処分乙を不服として、大阪府知事に対して審査請求をした。
（四） この間、原告らは、昭和六三年五月二三日に大阪地方裁判所に本件各処分の取消を求める訴えを提起したが、まもなく地方自治法二五六条の存在に気付いたので、同年六月八日に右訴えを取り下げた。
２ ところで、地方自治法二五六条は、法律に特別の定めがあるものを除くほか、普通地方公共団体の事務に係る処分の取消の訴えは、当該処分につき当該普通地方公共団体の機関以外の行政庁（労働委員会を除く。）に審査請求、審決の申請その他の不服申立てをすることができる場合には、その不服申立てに対する決定を経た後でなければ、提起することができない旨規定し、右処分の取消を求める訴えについては行政事件訴訟法八条一項但書所定の審査請求前置を必要としている。そして、これを都市再開発法についてみるに、同法一二八条一項は、市町村が同法に基づいてした処分その他公権力の行使に当たる行為に不服のある者は都道府県知事に対して行政不服審査法による審査請求をすることができる旨規定しているから、本件各処分のように第一種市街地再開発事業の施行者である市町村がした権利変換処分に対して不服申立をする場合には、まず都道府県知事に対して右審査請求をした後に右処分の取消を求める訴えを提起すべきこととなる。
これを本件についてみるに、本件訴えの提起に先立って処分乙に対する前記審査請求がなされていることは記録上明らかであるが、右１の事実によれば、同審査請求は、行政不服審査法一四条一項本文所定の審査請求期間を徒過してされたものであることが明らかである。
３ なお、原告らは、右徒過は本案前の答弁の理由に対する原告らの反論３（二）(1)ないし(3)の事情によるものであるから、行政不服審査法一四条一項但書所定の「やむを得ない理由」がある旨主張し、原告清水利明本人は右主張に沿う供述をするほか、右反論３（二）(1)ないし(3)の各事実は、いずれも当事者間に争いがない。
しかしながら、右やむを得ない理由とは、一般人が審査請求をするについて通常用いるものと期待される程度の注意をもってしても避けられない客観的な理由をいうものと解すべきところ、原告ら主張の右理由は、帰するところ原告ら及びその代理人の法の不知に由来するものにすぎず、これに右当事者間に争いのない事実及び原告清水利明本人の供述に表われた諸般の事情を考え合わせても、いまだ本件において右やむを得ない理由があると認めることはできない。したがって、原告らの右主張は採用できない。
４ このように、原告らが処分乙に対してした審査請求は請求期間を徒過した不適法なのもであるから、原告らの本件訴えのうち処分乙の取消を求める部分は、行政事件訴訟法八条一項但書所定の適法な審査請求を経ずになされたものであり、不適法である。
二 処分甲の取消を求める訴えについて
１ 原告らの本件訴えのうち処分甲の取消を求める部分は、被告が別紙一覧表記載のとおり原告ら所有の土地を賃借していた奥野ら八名に対し、借地権を認める処分甲をしたことを理由に、同処分の取消を求めるものである。しかしながら、原告らは、処分甲の名宛人でないのみならず、右所有地について前記のとおり、右借地権の負担を受けた処分乙を受け、これに対して同処分の取消を求める訴えを提起することにより、自己の主張の正当性を主張、立証する機会を与えられ、また、右訴えに対する裁判所の判断により、奥野ら八名の借地権をめぐる右問題を解決することができるから、原告らに、それ以上に奥野ら八名に対する処分甲の取消を求めることのできる地位を認める必要性は存しない。したがって、原告らは、処分甲の取消を求める原告適格を有しない。
２ なお、原告らは、処分甲と処分乙とは、処分甲が取り消されれば処分乙も自動的に取り消されるという表裏一体の関係にあるから、処分乙に取消事由がある以上、原告らには処分甲の取消を求める原告適格がある旨主張する。しかしながら、原告らの主張する奥野ら八名の借地権の存否は処分乙の適否に関して判断されれば十分であり、かつ、その方が直截であることは、いずれも前判示のとおりである。そして、原告適格の問題は、他の訴訟要件とは別個独立の問題であるから、本件において前判示のとおり処分乙の取消を求める訴えが不適法に帰着したことも、右結論を左右するものではない。したがって、原告らの右主張は採用できない。
３ よって、原告らの本件訴えのうち処分甲の取消を求める部分は不適法である。
三 以上のとおり、原告らの本件訴えはいずれも不適法であるからこれを却下することとし、訴訟費用の負担につき行政事件訴訟法七条、民事訴訟法八九条、九三条一項本文にそれぞれ従い、主文のとおり判決する。
当事者目録
借地人の氏名 処分の内容
奥野學 別表一記載のとおり
古川一男 別表二記載のとおり
今川帝子 別表三記載のとおり
濱田長藏 別表四記載のとおり
中川孝 別表五記載のとおり
豊田洋三 別表六記載のとおり
脇田ヌイ 別表七記載のとおり
辻源繊維工業株式会社 別表八記載のとおり
一覧表
借地人の氏名 賃借土地の所在
奥野學 摂津市千里丘東二丁目一一四の一
古川一男 右同所
今川帝子 右同所
濱田長藏 右同所
中川孝 右同所
豊田洋三 摂津市千里丘東二丁目一一五の一
脇田ヌイ 摂津市千里丘東二丁目一一四の一
辻源繊維工業株式会社 摂津市千里丘東一丁目一一一
別表一（ 奥野學）
施行地区内の宅地若しくは建築物又はこれらに関する権利を有する者で、法の規定により、権利変換期日において当該権利を失い、かつ、当該権利に対応して、建築施設の部分又は施設建築物の一部についての借家権を与えられないものに関する事項
〈省略〉
１ 法第91条第１項の補償金（利息相当額を含む。）の支払い期日及び支払い方法
支払い期日 権利変換期日までとする。
支払い方法 現金払いとする。
別表二（ 古川一男）
権利変換計画書
（一）施行地区内に宅地、借地権又は権原に基づき建築物を有する者で、これらの権利に対応して、建築施設の部分を与えられることとなるもの及び施行地区内の建築物について借家権を有する者で、当該借家権に対応して、施設建築物の一部について借家権を与えられることとなるものに関する事項
〈省略〉
（二）施行地区内の宅地若しくは建築物又はこれらに関する権利を有する者で、法の規定により、権利変換期日において当該権利を失い、かつ、当該権利に対応して、建築施設の部分又は施設建築物の一部についての借家権を与えられないものに関する事項
〈省略〉
１ 法第91条第１項の補償金（利息相当額を含む。）の支払い期日及び支払い方法
支払い期日 権利変換期日までとする。
支払い方法 現金払いとする。
別表三（ 今川帝子）
権利変換計画書
施行地区内に宅地、借地権又は権原に基づき建築物を有する者で、これらの権利に対応して、建築施設の部分を与えられることとなるもの及び施行地区内の建築物について借家権を有する者で、当該借家権に対応して、施設建築物の一部について借家権を与えられることとなるものに関する事項
〈省略〉
別表四（ 濱田長藏）
権利変換計画書
施行地区内に宅地、借地権又は権原に基づき建築物を有する者で、これらの権利に対応して、建築施設の部分を与えられることとなるもの及び施行地区内の建築物について借家権を有する者で、当該借家権に対応して、施設建築物の一部について借家権を与えられることとなるものに関する事項
〈省略〉
別表五（ 中川 孝）
権利変換計画書
施行地区内に宅地、借地権又は権原に基づき建築物を有する者で、これらの権利に対応して、建築施設の部分を与えられることとなるもの及び施行地区内の建築物について借家権を有する者で、当該借家権に対応して、施設建築物の一部について借家権を与えられることとなるものに関する事項
〈省略〉
別表六（ 豊田洋三）
施行地区内の宅地若しくは建築物又はこれらに関する権利を有する者で、法の規定により、権利変換期日において当該権利を失い、かつ、当該権利に対応して、建築施設の部分又は施設建築物の一部についての借家権を与えられないものに関する事項
〈省略〉
１ 法第91条第１項の補償金（利息相当額を含む。）の支払い期日及び支払い方法
支払い期日 権利変換期日までとする。
支払い方法 現金払いとする。
別表七（ 脇田ヌイ）
権利変換計画書
施行地区内に宅地、借地権又は権原に基づき建築物を有する者で、これらの権利に対応して、建築施設の部分を与えられることとなるもの及び施行地区内の建築物について借家権を有する者で、当該借家権に対応して、施設建築物の一部について借家権を与えられることとなるものに関する事項
〈省略〉
別表八（ 辻源繊維工業株式会社）
施行地区内の宅地若しくは建築物又はこれらに関する権利を有する者で、法の規定により、権利変換期日において当該権利を失い、かつ、当該権利に対応して、建築施設の部分又は施設建築物の一部についての借家権を与えられないものに関する事項
〈省略〉
１ 法第91条第１項の補償金（利息相当額を含む。）の支払い期日及び支払い方法
支払い期日 権利変換期日までとする。
支払い方法 現金払いとする。
別表九（原告 清水利明）
権利変換計画書
施行地区内に宅地、借地権又は権原に基づき建築物を有する者で、これらの権利に対応して、建築施設の部分を与えられることとなるもの及び施行地区内の建築物について借家権を有する者で、当該借家権に対応して、施設建築物の一部について借家権を与えられることとなるものに関する事項
〈省略〉
別表一〇（原告 清水 芳）
権利変換計画書
施行地区内に宅地、借地権又は権原に基づき建築物を有する者で、これらの権利に対応して、建築施設の部分を与えられることとなるもの及び施行地区内の建築物について借家権を有する者で、当該借家権に対応して、施設建築物の一部について借家権を与えられることとなるものに関する事項
〈省略〉